在全国百城楼市“小阳春”行情初显的3月，济南楼市也交出了一份尚可的成绩单。最新官方数据显示，今年3月济南新建商品住宅价格环比下降0.1%，迎来本轮调整周期的十一连降，与价格持续下行形成鲜明对比的，是成交端的全面回暖，3月新建商品房网签11685套，环比涨幅达165.75%。更具行业拐点意义的是，济南二手房市场在3月终结连续11个月的下跌态势，环比微涨0.1%，迎来年内首次止跌。业内普遍观点认为，本轮“金三”复苏并非低基数带来的短期数字波动，而是以“以旧换新”为核心的稳楼市组合拳，撬动了刚需、改善全客群的内生需求，为行业后续的平稳修复，奠定了关键的市场基础。
◎文/图山东商报.山海新闻记者夏子繁
新房价格迎十一连降
3月网签量环比大幅回升
从最新官方数据来看，济南新房价格仍处于波动下行周期。国家统计局数据显示，今年3月济南新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，同比下降3.6%，新房房价已连续11个月环比下调。记者梳理历史数据了解到，自我国房地产步入深度调整期以来，济南新房价格整体呈波动缓降态势，2023年8月济南新房价格转入跌势且持续走弱，至2025年1月形成十八连降；2025年2至4月阶段性上涨后，5月再次步入连降通道，截至今年3月已实现十一连降。
值得一提的是，3月份全国房价重点监测的我省济南、青岛、烟台、济宁四城中，2城新房价格实现环比上涨。具体来看，此次环比上涨的城市为青岛、烟台，两城3月新房价格环比涨幅均为0.1%；同比来看，两市房价仍处下行通道，其中青岛同比下降3.1%，烟台同比下降3.7%。其余监测城市中，济宁3月新房价格环比下降0.3%，同比下降5.0%。
在房价呈现波动下行趋势的同时，3月新房网签量却迎来了大幅度的“回温”。据济南房协最新信息简报统计，3月新建商品房网签11685套，较2月新建商品房网签4397套环比上涨约165.75%，网签面积115.83万㎡，总金额121.48亿元；其中住宅网签4457套，较2月1735套环比上涨约156.89%，网签面积61.76万㎡，均价13485.88元/㎡。供应端方面，3月新建商品房批准预售1987套，36.87万㎡；其中住宅1447套，20.65万㎡；商业102套，2.49万㎡，办公438套，13.73万㎡。
3月济南商品住宅市场成交规模显著回升，各区县成交分化态势显著。其中，历城区以1171套网签套数、16.67万㎡网签面积稳居济南全市成交榜首，成交均价14900.64元/㎡，成交总量占全市超四分之一，是3月济南楼市回暖的绝对主力。历下区延续高端改善属性，以23568.04元/㎡的成交均价稳居全市房价首位，3月网签505套、7.86万㎡；市中区紧随其后，成交均价17466.83元/㎡，3月网签410套。槐荫区、天桥区分别网签387套、433套，凭借配套优势与友好置业门槛，成为刚改置业核心阵地。
近郊及县域板块以不足8000元/㎡的均价成为楼市“托底力量”，其中章丘区、济阳区、莱芜区成交表现亮眼，单月分别网签485套、242套、222套；起步区、钢城区市场活跃度偏低，单月成交仅27套、108套，去化仍有较大提升空间。项目端，3月网签套数TOP10呈“主城领跑、多点开花”格局，其中历城区在TOP10中独占5席，刚需、改善盘均有上榜。供应端，3月济南新建商品房批准预售1987套、36.87万㎡，其中住宅1447套、20.65万㎡，供应主要集中于历城、槐荫两区。
二手房今年首次止跌上涨
买方市场特征持续凸显
与新房市场走势相仿，济南二手房价格此前长期处于下行通道。回溯行情来看，济南二手房价格曾经历长达17个月的连续下跌，随后一直处于缓慢下跌趋势，去年4月起，济南二手房价格再次进入下行通道，截至今年2月已连续11个月下降。国家统计局最新发布的3月房价数据显示，济南二手房市场在3月迎来拐点，价格一改此前持续下行态势，环比上涨0.1%，同比仍下降5.3%。从我省纳入国家重点监测的济南、青岛、烟台、济宁四城整体表现来看，二手房价格走势同样分化，2城价格环比上涨或持平，2城环比下降。其中，青岛3月二手房价格环比持平，同比下降6.8%；烟台环比下降0.3%，同比下降7.0%；济宁环比下降0.2%，同比下降7.2%。
而从市场实际成交与房源供应来看，济南二手房市场也呈现出相应运行特征。根据某房产中介机构数据，截至目前，济南全市二手房挂牌量已达到89892套，持续维持高位运行态势，充裕的存量房源不仅为购房者提供了极为宽泛的选择空间，更成为当前市场“以价换量”行情持续推进的基础。有房产中介机构区域负责人告诉记者，在当前的济南二手房市场中，区位条件优越、生活配套完善、房屋品相出众的优质房源，业主普遍选择通过适度下调挂牌报价的方式强化房源竞争力，而调价后的优质房源，其去化效率也确实显著高于市场平均水平。
与此同时，降价成交房源在整体交易中的占比正持续走高，价格让步已然成为当前撬动济南二手房交易达成的核心驱动力，市场整体呈现出典型的买方市场特征，购房者在交易中掌握着较强的议价主动权，在置业决策中也更倾向于优先筛选性价比突出的房源。上述房产中介机构区域负责人表示，当前济南二手房市场的竞争核心，早已从房源本身，延伸到价格诚意的比拼，“海量的挂牌量让购房者有了足够多的对比空间，哪怕是核心地段的优质房源，没有合理的价格让步，也很难在众多选项中脱颖而出；反而是那些主动让渡部分价格空间的优质房源，往往能快速匹配到精准客群，实现快速成交，这已经成为当前市场的普遍共识”。该负责人说。
据中指研究院消息，根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场调查数据，今年3月，核心城市“小阳春”行情显现，叠加业主预期趋于稳定，百城二手住宅均价为12792元/平方米，环比下跌0.34%，跌幅较上月收窄0.2个百分点，已连续第3个月收窄；同比下跌8.55%。核心城市中上海二手住宅挂牌均价环比上涨，结束了此前连续33个月的下跌态势。
“以旧换新”等政策撬动需求
“金三”楼市迎实质性企稳修复
对于今年3月楼市的表现，业内普遍观点认为，相较于往年同期，今年济南“金三”楼市复苏成色更足、支撑力更强，并非单纯的数字短期波动，而是政策精准发力撬动市场内生需求后形成的企稳修复，政策传导效应集中体现在3月济南新房市场成交成绩单上。
业内人士分析认为，3月成交的超高环比涨幅，确有特殊基数因素影响。今年开年之后，房企推盘节奏大幅放缓，1—2月全市新房供应规模处于历史低位，叠加2月春节假期影响，2月单月成交基数较低，造就了3月的高环比涨幅，该数据无法完全反映市场真实走势。但剔除基数效应后，今年3月济南楼市的案场到访量、客户转化率、实际成交规模，均显著优于前两年同期“金三”表现，这也是业内普遍认可今年行情成色更足的核心原因。
在业内看来，“以旧换新”政策对二手房需求形成了显著的带动效应，2026年“迎新春换新房”高品质住宅展示交易会推出的“以旧换新”配套服务，打通了二手房出售与新房购置的链路。“该政策一方面降低了置换业主的换房时间成本与交易成本，加快了业主存量房源的挂牌流通速度，为二手房市场供应了更多优质房源。”有业内人士认为，另一方面，该政策叠加5000万元购房消费券等优惠措施，进一步激发了潜在客群的购房意愿，业主置换释放的存量房源恰好匹配了刚需首套、跨区改善客群的置业需求，形成了“置换业主释放供给”到“刚需及改善客群承接需求”的良性市场循环。
同时上述业内人士认为，今年开年以来，济南出台了覆盖全客群的稳楼市政策组合拳，包括优化公积金贷款政策，延续换购住房个税退税优惠，人才政策“双30条”提高高层次人才购房补贴标准等。这些多维度政策持续降低购房成本，推动前期观望的刚需、改善型需求在3月集中入市，与传统旺季房企推盘优惠、节后积压需求释放形成共振，共同推高了3月成交规模。对于后续走势，业内普遍认为，济南楼市大概率将延续平稳修复态势，不会出现大起大落，整体走势仍需持续观察相关政策的落地见效情况，以及新房供应端的恢复节奏。
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